新房价格连跌15月，降息、收储、城中村改造能否助力楼市企稳？
内容提要：
虽然有人认为10月份商品房成交量跌幅收窄，显示楼市回暖，但新房价格同比连续下跌15个月、二手房价同比连跌30个月，难言楼市企稳。为什么出台了史无前例的房地产救市措施，却未能真正推动楼市企稳反弹？取消户籍制度，改革国民收入分配制度，才能够有效增加商品房需求。
一、新房价格同比连续下跌15个月、二手房价同比连跌30个月，10月难言楼市企稳。
周五，国家统计局公布的70个城市的10 月份房价数据显示，924降息降准降首付，以及此前的公共资金收储、此后的重启城中村改造计划等超级刺激措施推出后，虽然商品房成交量有所回暖，但商品房的新房和二手房价格同比跌幅为 2015 年以来最大，房地产市场企稳回暖似乎还差一些火候。
2024年10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比继续下跌。新建商品住宅销售价格环比平均下跌0.4%，比9月份环比跌幅收窄0.2个百分点。其中，一线、二线、三线城市环比分别下降0.2%、0.5%、0.5%；
二手住宅销售价格环比平均下降0.2%，比上个月的跌幅收窄0.8个百分点。其中一线城市环比上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。二线、三线城市环比分别下降0.4%、0.6%；
10月份新建商品住宅销售价格同比平均下跌5.7%，与9月份跌幅持平。这是新房价格同比连续第 16 个月下跌。其中，一线、二线、三线城市同比分别下降4.6%、6%、6.6%；
二手住宅销售价格同比平均下跌9.1%，比9月份跌幅收窄0.4个百分点。这是二手房价格同比连续第 30个月下跌。其中，一线、二线、三线城市同比分别下降9.6%、8.8%、9%。
新建商品住宅销售价格同比连续下跌15个月、二手房价格同比连跌30个月，发生在各地各部门从2021年12月份开始出台房地产救市措施的大背景之下。之所以要强调这一大背景，是因为接近3年来，每一次各地、各部门推出地产救市措施，商品房成交量都会短暂增加，商品房销售价也会短暂回暖。但均未能持续超过3个月。
9月份以来，救市大招频出，从要求各地取消限购，到推动地方公共资金收购库存商品房，再到降息、降准、降首付、降存量房贷，最后到降低房地产交易税费，重启各地城中村货币化改造。国家统计局表示，数据显示，这些救市措施对陷入危机的房地产行业开始产生影响。
国家统计局发言人付凌辉在周五的新闻发布会上表示，房地产开发商的现金流也在改善，房地产市场正在企稳，有早期迹象表明房价也在触底。
但数据也同时显示，1 月至 10 月，房地产投资下降速度更快。
10月份房企到位资金同比下降10.1%，虽然比9月份降幅收窄了，但比8月降幅扩大了。其中国内贷款下降8.2%，比9月份的下降13.4%要好，但比8月份的增长7.9%要糟；房企自筹资金下降20.6%，跌幅一直在扩大，9月份下降13%，8月份下降5.7%，7月份下降4.8%。
唯一的回暖迹象是销售收窄了跌幅。10月份商品房销售量7646万平方米，同比下降1.6%，比9月份收窄了9.2个百分点。但我们翻阅最近两年的每一次楼市救市措施出台，第二个月的销售跌幅都会有所收窄。所以很难就这一个月的数据来确认楼市真正的企稳反弹。
二、为什么出台了史无前例的房地产救市措施，却未能真正推动楼市企稳反弹？
从去年开始，媒体、自媒体上，每个月都在发布商品房销售量降幅收窄、房价跌幅收窄、楼市回暖之类的好消息。从逻辑的角度，这就像望梅止渴一样，扭曲房地产信息，打着扭转市场预期的旗号不断摧毁市场信心。
我们不可否认，房地产支持措施确实为房地产市场提供了一些缓解，或是局部的房价止跌，或是局部的楼市回暖。但我们必须从专业的负责任的角度确认，目前的这些措施都没有触及房地产市场下行的根本，因而不太可能出现市场反转。原因有四：
一是取消限购资格不可能带来5年前、10年前的购房客。
那个时候吸引购房客的是房价上涨的巨大空间和上行预期，而非限购资格。如今有多少人会预期房价还会在三五年内翻一倍？
推动五年前、10年前楼市兴旺、房价上涨的，主要还是中高收入阶层的投资性购房和炒房客。按照目前的住房拥有量，没有价格上涨预期，中高收入阶层和炒房客都不会重新投资房地产。
二是国有资金收储不可能支撑地产需求。
不少人认为各地国有资金收储，甚至发债收储，会大幅度增加购房需求，缓和房地产供应过剩矛盾。这实际上是一厢情愿，毫无经济常识。
一方面，地方债最危险的隐性债危机，被国家10万亿地方专项债置换暂时化解，但地方债务规模仍在继续扩大，地方无法拿出更多的债务来收储商品房。
另一方面，房价和租金价格持续下跌，地方没有动力冒着亏损的风险去收储商品房。出台收储政策，属于表态性的，意思性的，不可能起到提振地产需求的作用。
第三、地方收储，并没有增加需求，减少供给。因为地方不是商品房的最终需求者。
三是新一轮城中村改造不可能增加商品房需求，化解商品房库存。
从经济学角度分析，拆迁需要动态平衡。今年拆一百万套，今年的库存地产可能会消化一百万套，但拆迁后新建的三百万套马上填补了一百万库存，还增加了两百万库存。因为按城中村改造之后新增的住房供应量总金额计算，是其所创造的拆迁资金支出所带来的住房需求的3-4倍。
中国总的住房需求在萎缩，库存在不断增加。可以说，城中村改造规模越大，住房库存就会越多，住房供给过剩的矛盾就会越来越大。那些鼓吹城中村改造可以增加住房需求、减少住房库存的人，完全在传播错误知识。
四是降低房贷利率和首付，也不可能增加住房需求。
请大家记住，2023年12余额中国家庭贷款余额达到80.1万亿，但全国居民人均可支配收入总额只有54.9万亿，中国的家庭债务收入比已经达到145%左右，这个比例在全球最高，没有之一。
降低利率，降低首付，目的都是吸引那些想买房又没钱买房的人，可以通过银行贷款来买房。但一方面，有偿还能力的中高收入阶层在没看到能够挣钱的房价上涨空间时，不会买房，中低收入阶层，首付越低、贷款越多，还款占其收入的比例越大，其偿还能力越低，债务风险越大。从家庭部门整体看，145%左右的债务收入比，已经触及家庭债务天花板，这也是今年以来居民部门在政策利率持续下调时，主动收缩资产负债表的主要原因。
三、取消户籍制度，改革国民收入分配制度，才能够有效增加商品房需求。
或许有人会有疑问，出台了这么多房地产刺激措施，都不能刺激住房需求。难道中国房地产市场无解了？
当然有解。但对中国而言，只有两个政策能够有效增加商品房需求。
一是取消户籍制度。
目前户籍捆绑着教育、医疗、社保、社会福利。异地购房工作意味着放弃了户籍地的所有社会保障，但在居住地又无法享受，这会限制一部分人流入工作岗位更多的城市并购房定居。
二是改革国民收入分配制度。
虽然我们的人均住房拥有量接近发达国家水平，但这主要是中高收入阶层拥有多套房所致。但低收入阶层需要大幅度增加收入，才具有支付购房首付和按时偿还房贷的能力。
目前我们在收入问题上存在几个结构性问题。既有个人收入总量在GDP中占比比国际平均水平低20个百分点左右的问题，还有体制外收入严重低于体制内的收入差距较大的问题。
如果没有大力度的国民收入分配制度的结构化改革措施，购房需求的提振可能是短暂的，难以持续。
【作者：徐三郎】
